Aggiornamento nuovo piano finanziario
Il 2022 è passato e con piacere posso affermare di aver raggiunto il mio obiettivo 2023 rispetto al percorso per l’indipenenza finanziaria:, quello dei 370.000 euro di patrimonio totale.
Rispetto alla mia previsione fatta a novembre dell’anno scorso (che, col senno di poi, mi sono reso conto fosse molto ottimistica e per saving rate e rivalutazione degli strumenti finanziari) sarei dovuto passare da un patrimonio di 290K nel 2021 a uno di 370K nel 2022, solo grazie a un piano d’accumulo di 800 euro e il pagamento di un mutuo (per una casa che alla fine non ho più comprato) e il naturale apprezzarsi degli asset finanziari acquistati.
Il mercato invece ha smentito questa assunzione (ho delle perdite importanti sia sui fondi che sulle singole azioni e criptovalute) ma il lavoro e i casi della vita mi hanno aiutato a raggiungere, anzi a superare, il mio obiettivo di 370K arrivando per la precisione a 374.400 Euro.
Questo è stato possibile grazie a:
- una stima aggiornata dei miei immobili a reddito, quindi un monolocale a Milano e un trullo in Puglia, che si sono rivelati valere 20K in più di quello che avevo inizialmente ipotizzato. Sfruttare al meglio i propri asset significa anche impegnarsi per valorizzarli e quindi essere sempre aggiornati sul loro valore di mercato
- riuscire ad accantonare in media 1500 euro al mese anziché i 1300 euro previsti. In realtà la stima di accantonamento fatta nel 2021 per il 2022 è stata molto ottimistica dato che non sarei mai riuscito a mettere così tanto da parte mensilmente. Questo errore di valutazione è stato dato dal fatto che non tenevo ancora traccia giornaliera delle spese portandomi a un’errata valutazione. Per fortuna i casi della vita mi hanno portato a over performare la sovrastima; ecco nello specifico cosa ha contribuito al raggiungimento dell’obiettivo finanziario
- un cambio lavoro e conseguente RAL aumentata di a 300 euro mensili netti in più rispetto a quando la previsione è stata fattal’aver trovato un secondo lavoro che mi permette di portare a casa in media circa 400 euro extra nette al meseavere il trullo di famiglia ormai avviato e posizionato ottimamente a livello di prezzo su diversi OTA che ha generato una rendita da affitto di 500 euro/mese lordeaver ricevuto la macchina aziendale che mi ha permesso di disfarmi quella di proprietà portando a casa 13K di realizzo per la vendita dell’usato
- aver ricevuto una piccola eredità di 20k che mi servirà per l’acquisto di un monolocale da mettere a reddito nei primi mesi del 2023
Veniamo adesso nel dettaglio cosa è andato male e cosa invece mi ha permesso di raggiungere l’obiettivo per l’indipendenza finanziaria nonostante un mercato in netta flessione.
Investimenti
Aggiornamento investimenti:
– I fondi Fineco registrano un bel -10%, quindi circa 5k di perdita rispetto al loro valore di carico per un totale di 39K, non molto distanti dai 42.5 previsti dalla stima iniziale. Comunque questi fondi saranno ben presto rimpiazzati da un portfolio nettamente più efficiente, vedi qualche paragrafo oltre.
– stessa cosa con le azioni che registrano anche loro un bel -12% con una perdita di circa 2k e attestandosi sui 7.000 Euro, ben lontani dai 14K previsti (anche se a dire il vero ho smesso da ottobre di alimentare questo piano di accumulo)
– le cripto: ricordo che sono esposto quasi al 100% su altcoin che registrano un -83% rispetto ai massimi di dicembre; mi consola il fatto che questi asset equivalgono al gain acquisito durante la bull run precedente; sono infatti rientrato del capitale investito prima che iniziasse il bear market di dicembre scorso. Certo è che la previsione a inizio 2022 di avere oggi quasi 16K era completamente sballata.
Liquidità
Lo scorso anno non avevo previsto una riga dedicata a questa voce nel solito foglio, ma dovendo acquistare un immobile ho iniziato a passare verso questa allocazione parte importante dei miei risparmi; per questo sono passato da avere in liquidità 0 euro a gennaio 2022 ai circa 45K del 2023 così suddivisi:
– 20K eredità che userò per un investimento immobiliare.
– 12K accantonamenti vari (da ottobre ho sospeso i piani di accumulo per mettere da parte abbastanza liquidi per un investimento immobiliare e così farò fino al rogito)
– 13K frutto della vendita dell’automobile dato che avrò a breve la macchina aziendale che mi porterà a risparmiare circa 1.000 euro all’anno
Previdenza
Il premio previdenziale aggiornato ai primi di Gennaio 2023 è di 23.000 Euro, in linea con le previsioni fatte a inizio 2022. Questo è diviso tra:
1. Fondo Fonte – sottoscritto durante la precedente esperienza di lavoro e dove ho la maggior parte del capitale
2. Fondo Cometa, l’attuale fondo iniziato lo scorso maggio 2022
Questa parte del mio patrimonio è strategica e conto di farlo arrivare a circa 35k tramite contributo volontario mensile mio e dell’azienda in busta paga e considerando anche un versamento unico di 5k così da beneficiare di una tassazione agevolata e alleggerire il reddito totale al conteggio IRPEF. Si tratta comunque di un investimento, dato che ho sottoscritto su entrambi i fondi un comparto azionario.
Saving rate
Per i fanatici delle numeriche queste quelle più rilevanti. Attenzione, queste sono medie da dicembre dell’anno scorso, quando ancora:
- non avevo cambiato lavoro e visto un incremento del netto mensile dal primo lavoro di 300 euro/mese (cosa che è avvenuta a maggio del 2022)
- non avevo ancora iniziato la collaborazione con la startup che mi porta un netto mensile medio di 400 euro (la side hustle è stata avviata solo a luglio)
Nel 2022 la spesa annua totale è stata di 28.600, ovvero 2.300 euro al mese. In queste spese, oltre quelle personali, considero anche le trattenute fiscali e la quasi totalità delle spese di manutenzione dei due immobili. Questa cifra, su un introito netto mensile medio di 3.800, mi ha portato a risparmiare, in media, un consistente gruzzolo, 1500 euro al mese, sintetizzato appena sotto.
La media accantonamento, viste le entrate e le uscite, è del 37%. Potrei sicuramente migliorare su questo aspetto ma devo anche considerare che per tutto il 2023 potrò contare su entrate maggiori del 2022, sicuramente sopra i 50K/anno, tenendomi conservativo e senza contare le nuove entrate che porterà l’investimento immobiliare che mi sto accingendo a far partire, che, oltre ad auto ripagare il mutuo mi porterà in tasca al mese circa 800 euro lorde al mese.
| 2022 | Entrate | Uscite | Accantonamento | Saving rate |
| € 45.890 | € 28.650 | € 18.180 | ||
| Media mensile | € 3.824 | € 2.388 | € 1.515 | 37,57% |
Patrimonio totale
Ecco uno spaccato di come il mio patrimonio è composto e di come è andato aumentando nel corso del 2022. Come si può vedere le perdite più grosse riguardano le crypto e i fondi. Per le prime aspetto la prossima alt season, per i secondi mi sono attrezzato decidendo – tramite consiglio a un advisor, di vendere, anche se in perdita, i fondi con i costi di gestione più alti e mettere in dichiarazione le minusvalenze come dettaglio più sotto.
| Fondi | € 44.026 | € 39.471 | -10,35% |
| Azioni | € 5.200 | € 7.240 | 39,23% |
| Crypto | € 13.300 | € 2.800 | -78,95% |
| Previdenza | € 18.981 | € 22.979 | 21,07% |
| Immobili | € 210.000 | € 255.000 | 21,43% |
| Liquidità | € 0 | € 47.291 | |
| Totale | € 291.507 | € 374.781 | 28,57% |
Prossimi passaggi
Per questo mi sono affidato ad Alberto Froldi, consulente di ionvesto.net con cui abbiamo concordato di vendere i fondi nella tabella allegata, anche se in perdita, contando di recuperare le minusvalenze nell’anno fiscale 2023.
Emerge dalla sua analisi che questi fondi, acquistati tramite un advisor di Fineco in completo conflitto di interesse, risultano troppo costosi in termine di gestione e – soprattutto, inefficienti.
Dalla loro vendita reinvestirò in strumenti con costi di gestione assenti, quindi principalmente ETF. Parte della liquidità la utilizzerò per finanziare un’altra operazione, quella di acquistare un bilocale da mettere a reddito tramite affitti brevi.
Questo l’elenco dei fondi che ho venduto qualche giorno fa.
| Fondo | Contro valore | Costi di gestione |
| FAM Sustainable Target 2022 | € 7.847 | 2,8% |
| CORE SERIES – CORE SUSTAINABLE | € 2.796 | 3,3% |
| H2O Multibonds FCP | € 4.555 | 1,9% |
| CORE SERIES – CORE CHAMPIONS PAC | € 5.699 | 2,9% |
| FAM Emerging Markets Equity Conviction | € 2.718 | 2,6% |
| Totale | € 23.615 | 2,7% |
Nuovo investimento immobiliare
Dopo essermi avvicinato al comprare casa a gennaio 2022 ho rinunciato per il cambio di lavoro che si stava realizzando nei mesi successivi. Dopo 6 mesi di prova e quindi impossibilità di fare un rogito si è presentata un’occasione. Ho stilato infatti un compromesso per acquistare la casa della vicina. I prossimi 3 anni la casa sarà affittata su Airbnb, con una previsione di revenue lorde di 1500 Euro mensili. Quello che vedete sotto è l’anteprima dell’annuncio che ho creato anche se la casa non è ancora in mio possesso. Quello che ho fatto è stato farmi fare dei render realistici così da capire se il progetto è viabile. La progettazione dell’home staging e i render mi sono costati 1.100 euro. Questo però mi ha permesso di mettere l’annuncio online come test e, affittandola per periodi non inferiori al mese, le richieste ricevute mi hanno dimostrato che questo è il ROI mensile che riuscirò ad ottenere non appena:
- avremo siglato il compromesso/rogito e sarò in possesso dell’appartamento libero
- avrò completato il restyling, che consiste di:
- acquisto complementi d’arredo (circa 3k)
- lavori di ammodernamento (totale 5k), quindi:
- creazione di un sopraluce
- abbattimento di un tramezzo
- copertura delle piastrelle con resina
- tinteggiatura pareti
Come dicevo riuscirò ad affittarla appena dopo il rogito che ancora non è concretizzato perché sto cercando una banca che eroghi il mutuo nonostante una questione ostativa: non appena risolta finanzierò l’80% dell’acquisto con una rata mensile di 650 Euro circa per 25 anni. Questo mi permetterà di avere una rendita di circa 750 euro al mese di cui disporre. Il piano a 2 anni è quello di ricavare dalla cucina una stanza da annettere a casa mia (gli appartamenti sono adiacenti) e la restante casa affittarla ma come monolocale. A quel punto valuterò, ma molto probabilmente attiverò un ulteriore mutuo per comprare il terzo appartamento da mettere a reddito in vista di acquisire sempre di più la tanto agognata indipendenza finanziaria.
Ma come faccio a sapere già quanto sarà il ROI mensile?
Semplicemente, una volta fatto il progetto di homestaging ho richiesto a un mio conoscente di produrre 6 render delle stanze, basandosi sui complementi scelti e i lavori, minimi da fare.
Il progetto è stato guidato pensando ai potenziali clienti e alla loro esigenze, quindi avere un ambiente comodo, silenzioso e dotato di angolo lavoro.
Anche nei servizi presenti è stato tenuto a mente di cosa la potenziale clientela avesse bisogno.
Il risultato è che in neanche 24 ore ho ricevuto circa 10 richieste di persone che erano disposte ad affittarlo per uno o più mesi, dato che avevo messo come requisito almeno 30 notti come vincolo per la prenotazione, ad un prezzo di circa 1500 euro in totale, quasi il 75% in più rispetto agli affitti tradizionali.
Questo mi ha permesso di validare l’idea di business, il concept dell’abitazione, spendendo solo 1100 euro per il progetto e per i render potendo disporre di un caso studio da presentare a potenziali investitori.
Conti alla mano, rientrerei della liquidità che immetto nell’investimento (circa 53K) in 6 anni lasciando che il mutuo a 25 anni si autoripaghi con gli affitti a medio termine, quindi:
- Incasso totale: 1500/mese
- Pagamento mutuo 25 anni: 750/mese
- Accantonamento per ripagare anticipo liquidità (52K): 750/mese
In sostanza, questa operazione mi permetterà di avere in 25 anni un ROI pari a 160K (valore dell’appartamento+ circa 30k dati dagli ulteriori preoventi dell’affitto) con un investimento di 50k autoripagato in solo 6 anni. Non male per un semplice e, spesso bistrattato, asset immobiliare, vero?
Collaborazione nella startup
Continua la mia collaborazione con la startup metodostandup.it che mi permette di raccogliere mensilmente un piccolo extra da accantonare e che in questi ultimi mesi si aggira intorno ai 500 Euro mensili. È un lavoro in cui sono impegnato nella parte di comunicazione e marketing ma anche nell’ingegnerizzare digitalmente i processi in via di sviluppo. È un’attività che mi appaga in primis per lo scopo che si pone, ovvero quello di recuperare i ragazzi dalle dipendenze. Inoltre l’idea che un domani questa attività possa prendere volumi importanti (come credo) mi attira; la immagino diventare la mia attività principale, una volta raggiunti un numero maggiore di introiti più o meno automatici, che mi diano la sicurezza di ridurre il carico di lavoro e dedicarmi totalmente a questa idea. Non nascondo che la prospettiva di avere una partecipazione societaria mi attiri e, ogni tanto, fantastico della possibilità della grande exit dopo round di investimento da capogiro e arrivo dell’indipendenza finanziaria. Sono fantasie certo, ma e lavorare alla costruzione di una comunity permette anche di fare questo, sognare!
Macchina aziendale
Proprio oggi mi è arrivata la data in cui mi arriverà la macchina aziendale, un bel BMW Serie 1: metà luglio. Quindi tra sei mesi potrò iniziare a risparmiare circa 1k all’anno di costi di macchina che ho attualmente, tra benzina e manutenzione, dato che ho inclusa nel pacchetto anche la carta carburante. Inoltre, come accennato a inizio articolo, questo benefit aziendale mi permetterà di vendere la macchina e poter mettere tra la liquidità circa 13k che ricaverò dalla vendita della macchina personale che ormai risulterà inutile. Sono grato che arrivi ora prima che la macchina continuasse a deprezzarsi. E sono grato soprattutto del riconoscimento da parte dell’azienda dopo appena 8 mesi di collaborazione. A mio avviso è per trattenere le risorse valide, in vista di quanto arriverà nei prossimi mesi, ovvero piogge di richieste dai recruiter per le aziende che prevedono di strutturarsi per nuove iniziative nella seconda metà del 2023. Il mercato per il mio ruolo, quello dell’IT Project Manager, è ampissimo ed è destinato a restare costante per i prossimi 10 anni, come indica una ricerca del 2018 della PMI (Project Management Institute). Sono orgoglioso del fatto che 10 anni fa, senza un percorso universitario ma con una forte predisposizione caratteriale alla gestione, sono passato dall’operatività al coordinamento e, con sacrifici, porte in faccia e tanta – tantissima – tenacia, aver sviluppato una professionalità che solitamente hanno persone dopo aver seguito un percorso universitario di tipo ingegneristico.
Altri introiti con gli affitti brevi, il Trullo
Anche il trullo di famiglia mi ha dato soddisfazione in questo 2022 e mi ha aiutato a distrarmi dalle perdite dei mercati. Nel 2022 ho incassato grazie a questo immobile 6.500 euro euro lordi al netto delle spese di manutenzione, pari a 540 Euro al mese tasse escluse. Questo risulta essere la testimonianza di quanto possono essere potenti gli affitti brevi. La gestione, se rodata, può essere fatta completamente da remoto: basta contare su delle persone fidate in loco che ti aiutino nel momento di difficoltà; per tenere a sé il personale però è fondamentale, e il mio lavoro di Project Manager me l’ha insegnato a fondo, trattare le persone con tutto il rispetto e la gentilezza possibile. Oltre a questo, vanno pagate bene senza lesinare e lasciarle scontente della parte economica. Non si vive di sola cortesia ma aiuta tantissimo a tirare fuori dalle persone il meglio che possono lavorare meglio in un clima privo della paura di sbagliare o essere attaccate.
Questo il breve racconto di come è andato il 2022 per me sotto il profilo finanziario che mi porta a un avanzamento del 37% nel mio percorso verso il mio obiettivo di indipendenza finanziaria (1ml) da qui ai prossimi 15 anni.